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1、市場定位

農場在做總體規劃之前，首先得明白自己的市場定位。

（1）地理位置如何，針對的周邊群體都有哪些，是做周末休閑，還是其他？

（2）RMP體系：resource（資源）-market（市場）-product（產品）體系。從打造旅游產品出發進行資源和市場的分析。

對市場定位和主題定位已經理清，接下來，園區的規劃設計、分區、建設，都要考慮到定位和主題，考慮到客戶的需求和體驗，以實現和強化農莊的主題，加強而非減弱農莊的特色。

2、資源分析

資源是廣義的表述，不僅僅是現有的已存自然、社會和人文資源。資源是可以創造的，利用現存資源可以創造什么資源是最重要的。

新農人要根據自己所具備的優勢、根據主題選擇資源，創造資源。

到了這步，結合先前莊主的初衷，園區的主題，就已經很明確了。

3、主題定位、功能與商業模式的落實和結合

大多數人都會面臨一個問題:到底怎么落實你的主題？

（1）景觀和設施的落實

將農莊的LOGO和主題有機體現在門票、大門、道路交通、河流、草坪、景觀等室內外場景、景觀、設施、導覽、營圍等及關鍵節點中。

（2）體驗式項目的落實

所有項目設置，包括常規性項目、短期項目、季節性活動等，均傾向突出園區主題。先減再加，以主業為盈利點，拓展一二三產項目，用主題串起來，成為一串珍珠。

（3）功能上的落實。

這幾步做到了，主題就不會是空中樓閣，而是能落地，園區也會讓人感覺：有魂。

落實到功能上，參考9要素“吃住行 游購娛 體學養”來設計和落實。選擇合適的要素，往里面融合主題，做到主題和功能的有機結合， 選擇功能的過程中，主題不能散。同時，注意做好信息和旅游地的公共服務。

功能除了結合主題外，還要解決“作什么用，掙什么錢”，就是一個商業模式落地的過程：把營收來源重點放在飲食、住宿、交通、游覽、娛樂、購物的哪些方面可以掙錢？打造和設計哪些主營產品，比如，一桌什么樣的好菜，一晚美宿，一套什么樣的土特產，確定把不同的項目放在哪些位置，既能提升游客好感，還能創造更高收益?......并且，怎樣延展你的產業鏈，在保證高顏值、高情感值和高體驗值的前提下，實現多盈利點？

對于多數園區來講，有兩塊在市場營收和客流上，都具有超過50%的戰略地位，那就是：餐飲和親子（包括研學旅行）。研學旅行，安全和課程設計是兩大難點。作為封閉性安全性有保障、又有教育意義的休閑農莊，是各類中小學歡迎的基地。

4、項目布局和功能分區

整個農場空間布局的優劣決定了能否刺激消費者進入消費。比如入口能否吸引人有進入的欲望，道路是否根據人們走路的習慣設計，重要項目的修建位置等，項目布局會對這些都產生影響。

根據農莊前期策劃的定位和主題，以及結合園區現有的土地、資源和面積，空間功能和格局劃分上，通常園區會分為如采摘區、開心農場區、養殖區、親子區、住宿區、餐飲區等多區。

進一步，規劃過程中，結合企業戰略、土地利用、交通環境、設施建設、建筑高度、園區風貌、景觀設計、投資等，都詳細予以落實清楚。

農莊的基礎設施建設上，主要一個是軟件，一個是硬件。提醒大家：盡量避免大拆大建，合理改造為主：多用軟件，少用硬件；多用裝飾，少用裝修（如家庭裝修一樣），從省錢和自然的角度出發，想盡辦法，因地制宜，變廢為寶，做一個輕資產的休閑農莊。

5、項目設計：如何做足體驗，打造出既掙錢又受歡迎的好項目？

項目設計的目的是：要打造和實現主題，做出魂來，實現營收。滿足客戶精神需求為主，做足體驗感。讓客人流連忘返，留住他們的時間越長越好。

所以，考慮項目設計的出發點：

（1）客戶到你的園區來，究竟為何而來？在這方面自己是否能滿足客人的期望？其實就是怎么落實前面所說的主題和功能定位。

（2）自己是否比其他人做得更好？好在哪里？

（3）自己是否有比其他人做得不足的地方，不足之處在哪里？下一步如何改進？

什么樣的項目是好項目？關鍵詞：主題、主業和核心IP、時間。

休閑農業，為什么要留住客戶的時間？留住客戶的時間，既驗證了園區的產品和項目的市場接受度，又能促進農莊的營收。通常，游客停留四小時就有用餐需求，停留七小時以上就有住宿需求。

從這幾點出發，項目設計上，盡量做出互動，做出競賽，做出營收重點，比如，餐飲和親子體驗項目。

主題怎么落實？

（1）景觀和設施的落實。比如，將農莊的LOGO 和主題有機體現在門票、大門、道路交通、河流、草坪、景觀等室內外場景、景觀、設施、導覽、營圍等及關鍵節點中。

（2）體驗式項目的落實：所有項目設置，包括常規性項目、短期項目、季節性活動等，均傾向突出園區主題。先減再加，以主業為盈利點，拓展一二三產項目，用主題串起來，成為一串珍珠。

6、盈利點落實及投資估算

投入上要量體裁衣，有多大能力建設多大規模，還要考慮回報。投資估算和未來的營收預計都是很重要的一環。

（1）盈利點落實

前面說過，通常可以考慮門票、單項項目收費、餐飲、采摘、農產品銷售及電商、伴手禮，還有會員費和場地費等。

（2）投資估算：

主要包括拿地成本，規劃基建成本，人工成本，項目設計運營成本，一產種養成本，營銷成本，其他隱性成本（包括日常維護費用和閑置成本）等。其中，按照平臺化、輕資產運營的原則，哪些項目可以外包，哪些項目可以合作。都應該做出來了。

通常規劃一出來，心里就有底了。可以抓緊到政府部門申報備案了。